"Hver anden andelsbolig risikerer prisfald" ?!

Blot til jeres information:

Nogle af jer har måske hørt noget i medierne om, at Andelskronen kan komme "under pres "ift. til fx. denne artikel (Hver anden andelsbolig risikerer prisfald: 'Nogle har sat værdien helt til loftet) -> 👇

Og til dette vil jeg på Bestyrelsens vegne, blot tilføje at det netop var derfor, vor forening valgte at benytte en 20%'s buffer ved sidste GF. Vi er derfor ikke i nogen form for problemer.

Men vi må ikke bare tro at alt er "i den fineste orden" - for boligmarkedet er i hurtig forandring (Fx. via Blackstone's in-march i DK) Se evt. dette interessante program (1-2) på DR, om nettop boligmarkedet i KBH -> 👉https://www.dr.dk/tv/se/dokumentar-4/lejeboligmarkedet/de-riges-by-1-2 ( De riges by - på desperat boligjagt )

Bestyrelsen vil naturligvis følge udviklingen nøje, i samarbejde med Admin. - som hidtil.

Men til jer allesammens ros, så har vores forening via velovervejede beslutninger på GF, taget gode beslutninger, hvilket uden tvivl er årsagen til at vi i fælleskab har skabt en super sund og skøn andelsforening, som vi bør være stolte af og samtidig værne meget om.

Renten er i bund, og tiden vil vise om der kan komme pludselige og hurtige ændringer i boligmakedet. Uanset hvad der sker på boligmarkedet, så har vores forening suveræne låneforhold i 30 år frem👌og foreningens økonomi er "bomstræk".

Lad os derfor fortsætte denne tendens og hele tiden være forsigtige og velovervejede i vores beslutninger, i tæt samarbejde med Admin.

Efter at have set programmet på DR, efterlades man lidt med en fornemmelse af "hold nu kæft" hvor er vi dog priviligerede i vores lille forening, for vi bor simpelthen i et smørhul, trygt og godt, børnevenligt, tæt på strand og en hyggelig havn mm. - og oveni købet til en rimelig pris, til sammenligning med nogle af eksemplerne i DR programmet.

Så stort tak til jer alle, for at bakke bestyrelsen op, via fornuftige og velovervejede beslutninger på GF, der har bevirket at vi alle bor godt og trygt, i skønne omgivelser.

Mange hls.

Bestyrelsen.

About this website

DR.DK

Hver anden andelsbolig risikerer prisfald: 'Nogle har sat værdien helt til loftet'

Andelsboligforeninger skal polstre sig inden indreb på boligmarked, lyder råd.

Indkaldelse til Borgermøde den 14.8

Blot til information - Indkaldelse til borgermøde.

ENDNU EN CYKEL ER BLEVET STJÅLET I NAT

Kirsten i nr. 9 fik desværre stjålet sin Raleigh cykel i nat - så vi bør alle være med til at holde øje med hvad der sker i og omkring vores ejendom. Forleden nat var der 4 personer der gik rundt og trak i alle dørene på bilerne, og jeg råbte højlydt til dem da jeg så dem, hvorpå de løb væk.
Så der er ingen tvivl om at sæsonen for tyverier er godt i gang desværre.

HVAD FANDEN ER DET DER SKER I VORES FORENING!?

HVAD FANDEN ER DET DER SKER I VORES FORENING!?

Ja, I må meget undskylde "mit franske"men der er en eller anden syg idiot, der åbenbart syntes det er yderst tilfredsstillende at chikanerer Zille i det lille skur på fælles arealerne, for nu har der hver morgen (meget tideligt) i et godt stykke tid, været en der har"lagt"en kæmpe spytklat (se foto) på gulvet lige foran stolen, hvor Zille sidder og hygger sig med en smøg.

Det er ikke alene super ulækkert, men også en helt uacceptabelt adfærd, som skal stoppe ØJEBLIKKELIGT !! Og det er jo desuden lidt tankevækkende at, vi i bestyrelsen, netop har modtaget en klage på mail (med et billed af stolen hvor Zille sidder) over at der bliver røget cigarretter i skuret. 

Jeg har efterhånden været formand for vores forening i mange år og der har ALDRIG været nogen der har haft det mindste imod at der bliver røget en smøg i skuret - og hvorfor skulle dette overhovedet være et problem, det generer jo ingen mennesker?!

Så at der nu er en person der har set sig sur på Zille over at hun får sig en smøg i skuret, er helt absurd. Og hvis personen bag denne chikanerende adfærd ikke har "klunker" nok til at stå frem med sine problem over at der bliver røget i skuret, og istedet vælger denne total syge og højst besynderlige adfærd, så kan jeg hilse og sige at dette skal stoppe øjeblikkeligt !!!!

Hilsen

Mark.

Arbejdsdage x 2 datoer i 2019.

Vi har valgt to arbejdsdage, hvor man kan deltage og derved slippe for en "bøde" på 500 kr. der afregnes over huslejen i september mdr.

Og de to datoer ses herunder :

Lørdag den 15.6.19 og Lørdag den 17.8.19 - begge dage fra kl. 10-15 

Og husk at hvis der ikke er nogen fra husstanden der medvirker på en af disse to mulige dage, ja så koster det 500 kr, der pålægges huslejen i September måned.

Og her er et par eksempler på hvad der kunne laves på den først kommende arbejdsweekend : 

1) Udskifte brædder på bænk der er gået i stykker

2) Plante højbed med grønsager

3) Rense grill 

4) Trimme hæk 

5) Skifte pærer i opgave og skifte brandslukkere der er "flade"

6) Rydde op i vaskekældre

7) Cykelkældre oprydning og implementering af Jakob Zeuthens ide, når den er drøftet på BM

8) Ukrudt alle steder 

9) Klatmale hoveddørene og give dørtrin olie til vinteren.

PS. forslag er naturligvis meget velkomne.

Glasfilten løsrevet i nr. 15.

Glasfilten løsrevet i nr. 15.

Bestyrelsen har idag modtaget dette billed fra opgangen i nr. 15, der viser at glasfilten på et stort væg område er blevet revet løs. Dette er ifølge et par af beboerne sket ret pludseligt og der er ikke konstateret nogen form for fugt på vægen under, hvilket normalt plejer at være årsagen til at glasfilt løsner sig på denne ret voldsomme måde.

Desuden har denne glasfilt siddet på væggene i mange, mange år og det opleves derfor lidt underligt af beboerne i opgangen, at dette pudseligt er sket.

Så hvis nogen har set eller oplevet noget underligt eller generelt mistænkeligt på trappeopgangen, vil bestyrelsen meget gerne høre fra jer.

Hilsen
Bestyrelsen

To ildspåsættelser på en uge.

VIGTIG meddelelse til alle.

Der har desværre været to ildspåsettelser på kort tid, ved vores ejendom.

Den første i askebægret ud for nr. 11, hvor vi først antog at en cigaret havde startet ilden, der havde flamer på ca 30 cm og var ved brænde dækket af en cykel. Men da den næste brænd opstod virkede det forkert, for denne brænd var i Anne's gamle oliventræ ud for nr. 13, hvor en krukke der var polstret med en helt tør gammel sæk, blev antændt !!

Dette viser vigtigheden af at ALLE hoved- og bag dørene altid holdes lukket og at alle reklamer ikke må ligge og flyde, da det jo er perfekt til ildspåsættelse / antændelse materiale.

Sortering affald

Sortering affald !!

Sorteringen af affald er en nødvendighed, det kan der vist ikke herske nogen tvivl om og alligevel er der nærmest hver uge problemer med manglende sortering, hvor der er "nogen" der fx. smider poser med glas, plastic og hus-affald - ned i pap containeren.

Dette medvirker til at beholderen ikke tømmes og så skal der en ekstra tømning til, hvilket er både besværligt og bekostelig.

I bedes derfor nøje sorterer jeres affald fremover (se på skiltene, hvor tingene skal placeres). Derved udvises både hensyn til miljøet og bestyrelsen, som ikke skal bruge en masse tid på dette problem.

Cigaret skod i gården

Cigaret skod i gården !!

Vi har desværre måtte konstatere at der stadig smides cigaretskod'er i gården.

Og dette kan ende helt helt fatalt, hvis et barn fx. spiser et af disse cigaret skod.

Desuden er det ikke ligefrem lækkert for dem der bruger gården !!

Bestyrelsen henstiller derfor til at dette ophører øjeblikkeligt.

GF afholdes den 8.5 kl 19:00 på Rygaards Centret

Så har vi ENDELIG fået styr på valuar situationen og derved kan der langt om længe indkaldes til General Forsamling, der traditionen tro afholdes på Rygaards Centret og er nu sat til den 8 maj kl 19:00.

Indkaldelse femsendes senere idag til alle der har oplyst deres mail adresse til Helle C, og de resterende vil modtage et print i deres postkasse, som altid.

Vi ser frem til en positiv og konstruktiv General Forsamling 2019.

Mange hilsner
Mark

SYSTEM NØGLERNE ER STEGET I PRIS

VIGTIG NØGLE INFO TIL ALLE.

System Nøglerne til alle vores hovedøre / kælderdøre,  er desværre steget betydeligt og koster derfor fremover 300 kr pr stk.

Jeg fik forhandlet en lille rabat på 15 % ind i prisen siden vi har været kunde hos Lyngby Låseservice i mange år, men dette er stadig temmelig dyrt syntes jeg og bestyrelsen råder derfor jer alle til at passe ekstra godt på jeres nøgler, nu da de jo er ret beskostelige at genanskaffe.

Og husk at Systemnøglerne fortsat kan rekvireres hos Zille Danielsen i nr. 11, mod en betaling på 300 kr pr stk. 

Mange hls.
Mark.

Meddelelse vedr. "Styregruppen For Renovering"

Kære Allesammen

Her til morgen sad denne meddelelse på alle hoveddørene og det er da et glimrende initiativ - men ingen fra bestyrelsen har kendskab til denne "Styregruppen for Renovering" - eller hvem der står bag denne gruppe (der refereres kun til denne mail : jomsborgvej1/4@gmail.com - men ingen specifikke navne på  hvem der står denne meddelse og gruppe )??

Bestyrelsen syntes dette er lidt besynderlig fremgangsmåde, for normalt bliver vi jo indraget i dannelsen af sådanne grupper, og vi vil defor bede dem der står bag "Styregruppen for Renovering"om at kontakte en fra bestyrelsen snarrest, så vi kan få sat lidt navne på hvem der står bag - og samtidig måske også lige drøftet økonomi og planlægning, for vi kan desværre ikke bare gå igang med at male / istandsætte opgange, som vi ønsker (uanset om Tingbjerg har flottere opgange!) Vores ejendom er jo erklæret bevaringsværdig og derved er der helt specifikke regelsæt for hvad der skal overholdes ift. de kommunale regulativer mhp. bevaringsværdige ejendomme.

Desuden ville Bestyrelsen til en hver tid anbefale at "Basse" bliver indraget og rådspurgt i forbindelse med etableringen af en sådan styregruppe, for Henrik om nogen, kender alt til vores ejendom og ved præcis hvilke farvekoder og materialer der skal bruges. Henrik har istandsat opgangen i nr. 11 lige efter bogen, men det lader til at ikke engang Henrik, har kendskabe til hvem der står bag denne styregruppe?!

Vi vil derfor bede en fra"Styregruppen for Renovering" om at kontakte et medlem af Bestyrelsen snarrest muligt!?

Med venlig hilsen
Bestyrelsen.

STATUS Generalforsamling 2019.

STATUS Generalforsamling 2019.

Der er sikkert flere af jer der undre jer over hvorfor vi IKKE har fået en indkaldelse til dette års General Forsamling (GF) endnu - og det forstår vi godt for den plejer jo at ligge i slut Marts.

Årsagen til forsinkelsen er at vore valuar Jens Klein er "forsvundet" - hvilket vil sige at han overhovedet ikke er til at få fat på. Vi (administrator og jeg) har forsøgt at ringe og skrive i de sidste 3 uger, men har overhovedet intet hørt fra ham?! Dybt useriøst vil jeg mene!

Dette er meget uheldigt for vores GF er afhængig af at få lavet en frisk valuar inden GF afholdes hvert år, hvilket vi jo vedtog på sidste års GF ved at overgå til en valuar vurdring. Og før vi får lavet en ny og frisk valuar vurdering kan vi ikke afholde en GF.

Hvorfor sker dette så lige nu....?? Det er naturligvis kun et gæt, men reglerne for valuar vurderinger er blevet skærpet BETYDELIGT siden sidste år pga. en masse problemer, som er resultatet af en lang række useriøse og overvurderede valuar vurderinger i markedet.

Dette har resulteret i at en stor del at de mindre valuarer har trukket sig helt ud af markedet og her iblandt nok også Jens Klein.

Da vi jo er nød til at få lavet en ny valuar vurdering inden den kommende GF, så har vi valgt EDC, da de er sat godt ind i de nye regler og anses af admin for at være valide og sobre.

Desværre er prisen også ændret betydeligt siden sidste år pga. af de nye og meget omstændige regler, og koster nu ca. 25.000 kr ex. moms, hvilket jo er mange penge, som sagtens kunne bruges bedre på ejendommens generelle vedligeholdelse.

Min bekymring ved overgangen til valuar vurdering var netop at prisen på andelene kun ændres sig pludselig, hvilket var årsagen til at vi holdt fast i en 25% buffer. 
For sidste år da vi skulle indhente valuar vurdereringer, sket det fra 3 forskellige udbydere og to af dem mente IKKE at de kunne gå højre end den offentlie vurdering, hvorfor vi valgte Jens Klein, der på det tidspunkt havde et godt ry og var anbefalet af admin. Derfor er der en reel risiko for at vores kommende valuar vurdering nedsættes. Og nu kan det meget vel vise sig at den 20% i buffer var et rigtig godt valg, men det vil tiden vise.

Vi har igangsat en valuar med EDC og I skal selvfølgelig nok blive orienteret så snart vi er ved at være parat til at afholde GF for 2019 - så hold øje med denne blog, og Facebook gruppen der begge vil blive opdateret så snart der er nyt i sagen.

Mange hilsner
Mark 

Vedlagt:
Mail fra Helle Clausen (herunder) + Brev fra Jens Bygum (under Helle C's mail)
_________________________________________

Kære Mark og bestyrelse

Vedhæftet fremsendes vort brev af dags dato.

Jeres forening har tidligere gjort brug af valuar Jens Klein i forbindelse med udarbejdelse af valuar vurdering. Som jeg tidligere har nævnt, har vi forgæves forsøgt at få fat i Jens Klein, for at igangsætte ny vurdering til indsættelse i regnskab for 2018. Det er ikke lykkedes at få kontakt til Jens Klein, han hverken besvarer telefonen eller vender tilbage på beskeder.

Vi har derfor meddelt Jens Klein, at I vil vælge en anden valuar.  

Som ligeledes tidligere nævnt, er der kommet nye regler for valuar vurderinger, som bl.a. beskrives i vedhæftede brev. Reglerne er udvidet på en lang række områder, hvilket betyder, at valuar vurderingen bliver langt mere omfattende end tidligere. 

På baggrund af at der er sket en kraftig stramning af reglerne og at revisorerne holder hårdt på, at den nye bekendtgørelse følges, kan vi som administrator anbefale, at I kontakter EDC Erhverv Poul Erik Bech og får dem til at udføre vurderingen af jeres ejendom. Vi har fået oplyst at deres honorar andrager ca. kr. 25.000 + moms og at der forventeligt vil kunne ydes rabat ved de kommende revurderinger.

Alternativt kan I rette henvendelse til Wiborg + Partnere, men vi vurderer at EDC Erhverv Poul Erik Bech er et godt valg, da de efter vor opfattelse har sat sig grundigt ind i de nye regler. 

De nye regler betyder også, at I skal forvente en noget højere årligt udgift til valuar vurdering, da valuaren fremover skal bruge langt mere tid på opgaven.  

I forhold til færdiggørelse af regnskabet for 2018 og følgende afholdelse af ordinær generalforsamling, kan dette selvsagt ikke ske førend den ny valuar vurdering foreligger og kan sendes til revisor.

Jf. vedtægten skal afholdelse af ordinær generalforsamling ske inden udgangen af april måned, men måtte generalforsamlingen først blive afholdt i f.eks. maj måned, har dette ingen praktisk betydning. 

Med venlig hilsen

Helle Clausen

hc@advokatbj.dk

Direkte tlf. 33 36 66 80

_____________________

  

Mødereferat 6.3.2019 vedr. Byggeprojektet "Helleruphus" i Nesa's gamle ejendom.

Blot til jeres information så havde vi et møde med Dades og Entreprenørene bar Helleruphus og herunder er et referat fra dette møde.

_______

Mødereferat 6.3.2019 

Tilstede 

Fra AB Jomsborgvej 9-19

• Mark Wengler, Magnus Alkil, Hans Hagstrøm.

Fra Bygge Projektet 

• Bjarne Erik Sørensen, DADES, Sine Averhoff, Newsec, Gösta Arrhenius, KPC samt Peter Werner fra Gentofte kommune. Jacob Møller / Mcon, Trine Stockholm Gentofte Kommune.

________

Følgende blev drøfte på vores møde med ovenstående representanter for bygge projektet :

1. Tidsplanen - Byggeriet er er delt op i to dele, og er berammet til at varer til udgangen af 2020

Hele tidsplanen vil kan følges på www.helleruphus2900.dk, som løbende vil blive opdateret, efterhånden som byggeprojektet skrider frem.

2) Dernæst ytrede bestyrelsen i AB Jomsborgvej, vores bekymring ift. dræn / grundvandssænkning og piloteringen af byggeprojektet, da vores ejendom er bygget for over 100 år siden og desuden fundamenteret på træ pæle, og derfor vil være særlig sårbar over for langvarige drænings perioder, samt kontinuerlige rystelser fra en kommende pilotering.

Entreprenøren og repræsentanter fra Dades, forklarede at man havde valgt at behandle vores ejendom som var den i en fredet kategori - selvom vi “kun” er i kategorien “bevaringsværdig”. Bestyrelsen føler sig hørt og vore bekymringer er taget til efterretning af entreprenøren for HellerupHus..

3) Monitoreringsudstyret der opsat på Jomsborgvej blev også drøftet- Bygherren forklarer at det er meget følsomt udsyr der er opsat på vores ejendom, som sender en direkte besked til de relevante enheder / maskiner, når der opstår de mindste overskridelser af grænseværdi. Således sikrer entreprenøren at piloteringsmaskiner og andre maskiner med det samme bliver justeret ind hvis grænseværdier for rystelser og støj overskrides. Yderligere bliver der opsat fugtmålere på vores hus ift. at monitorere hvilken effekt grundvandsænkningen har på ejendommens fundament
Vi fra AB Jomsborgvej, spurgte også om vi kunne få adgang til monitoreringsdata. Entreprenør oplyste at datamængden er omfattende og ikke tilgængelig for bestyrelsen under byggeri. 

4) Vi drøftede desuden omfanget at forurenet jord ( iht. § 12 stk. 1 & 2 ), og den anledning er der foretaget en række jord boringer i området omkring vores ejendom ( parken foran nr. 9 - 11 plus de dele af vores gårdarealer, som tilhører Dades ). Resultaterne er ikke færdige endnu. Når de er færdige, vil vi sørge for at få et samlet overblik. 

5) Forsikring - i det tilfælde at der opstår sætnings – og/eller bygningsskader, er proceduren den at vi tager kontakt til vores forsikringsselskab, som skal følge sagen “til dørs” og kontakte bygherren, samt Gentofte kommune.

6) Trafikproblemer i området - Bestyrelsen ytrede bekymring specielt ift. “svinget” ved hjørnet at parken i starten af Jomsborgvej, som heldigvis ikke er resulteret i nogen trafikuheld - endnu!. Bygherren og Kommunen var begge lydhøre overfor eventuelle ændringer som fx. opsætning spejle og skilte, så ledes at en tilspidsning af eventuelle trafikalt problemer imødekommes. Dette vil også kunne følges www.helleruphus2900.dk løbende. Der er i øvrigt et åbent trafik møde den 25 maj på Rådhuset - info herom kan findes på Gentofte Kommunes webside.

7) Afslutningsvis drøftede vi også hvordan den mest optimale kommunikations form skulle fungerer fremadrettet, og vi blev enige om at den skal være som vist her : Bestyrelsen / AB Jomsborgvej -> Bygherren -> og kun ved eventuelle uenigheder, vil kommunen blive inddraget, som en overvågende instans og repræsentant for borgeren i lokal området.

Vi fra Bestyrelsen i AB Jomsborgvej takker for et meget positivt og konstruktivt møde, og ser frem til en løbende kommunikation, hvis der skulle opstå problemer af nogen art.