Blot til jeres information - Rikke, Ronald, Magnus og Mark har idag 6.2.18 kl 14 haft et to timers møde med Admin ift. vores forestående valuarvurdering, og herunder kan I læse spørgsmål og svar.
Spørgsmål til Admin ift. vores forestående Valuar vurdering:
1) Hvilken Valuar vil I fra Admin anbefale?
Advokatens svar: EDC - Poul Erik Beck - hvor jeg imorgen vil jeg tage kontakt til EDC og aftale at der bliver foretaget en valuar vurdering af vores ejendom, som derved bliver helt "dug frisk" ift. til vores GF i marts.
Link til EDC : https://www.poulerikbech.dk/erhverv/valuarvurderinger/
2) Hvad koster det?
Advokatens svar: ca. 15.000 kr første gang - og derefter ca. 10.000 kr - den skal så foretages ca. hver 18'ende måned - men vi kan til en hver tid gå tilbage og bruge den offentlige vurdering (kommer evt. en ny offentlig vurdering i 2019, hvis ellers alt går som vores politikere har udtalt)
3) Er der juridisk mulighed for at lave en “låne buffer” på fx. 20% - forstået på den måde, at der ikke skal kunne lånes max ud af friværdien ?
Advokatens svar: Ja, men aftales og vedtages på en GF.
4) Hvilke risici kunne der være økonomisk og evt. juridisk set med Admin / Advokatens øjne ? - (hvad ville et "Worst case scenarie” fx være)
Advokatens svar: At vi går for en maximum værdiansættelse uden buffer - her er vi i bestyrelsen og i samråd med Admin dog enige om at gå efter en sikker og god løsning, så der ikke fterfølgende opstår problemer for vor forening.
5) Hvad er Admin / Advokatens erfaringer mhp. at få lavet en Valuar vurdering generelt - faggrupper vi bør være opmærksomme på ?
Advokatens svar: At der ikke er nogen problemer med en valuar vurdering, sålænge man sørger for en fornuftig (konservativ) vurdering med en afkasts grad på ca. 1.5 - 2.0 %
6) Hvad skal vi være særligt opmærksomme på af konsekvenserne ved at skifte til valuarvurdering. Lige nu kører der en retssag i Blidah Park(Charlottelund) netop om valuarvurdering - hvad handler den om og hvad kan man lære af denne sag?
Advokatens svar: Har iikke sat sig ind i denne specifikke sag, men som nævnt i 5) så skal vi blot sørge for at være fornuftige i vores tilgang til en værdiansættelse.
7) Hvordan er vi stillet i forhold til optagning af banklån til forbedring af ejendom ved overgang til valuarvurdering?
Advokatens svar: Inge direkte betydning, da dette anses som vedligeholdelse.
8) Kan bestyrelsen komme i klemme, hvis valuar vurdering er sat for højt (jf. Magnus pkt 1) ? Advokatens svar: Nej
9) Kan foreningen stilles til ansvar hvis valuar vurdering er for høj (over for nye andelshavere)
Advokatens svar: Kun revisor og Admin, hvis en vurdering er sat for aggressivt.
10) Kan opgangenes stand have uforholdsmæssig stor indflydelse på vurderingen - har kosmetiskeforbedringer relativ høj værdi ifm. Valuarvurdering?
Advokatens svar: Alt er relativt, men der kan spørges ind til dette når valuaren kommer. Generelt er det den overordnede stand der er vigtigst ift. en vurdering ( fx.den ydre skal, kloakering, rørføringer osv. - ting der kan forudsage dyre omkostninger ifm. med eventuelle skader)
11) Hvis Det viser sig at det er fornuftigt at istandsætte tag, facader og vinduer er det så en fordel at bibeholde en forholdsvis stor buffer som kan bruges i denne forbindelse for at undgå for store ændringer i boligafgift? Eller vil det kunne opvejes af en senere ny valuarvurdering.
Advokatens svar: Anses som vedligeholdelse men vil blive justeret ift. hvilke vedligeholdelse der er tale om - eller om det er direkte forbedringer.
12) Er det muligt fra valuar at få vurderinger af hvad forskellige forbedringer til ejendommen vil betyde for den samlede vurdering, fx nyt tag vil betyde at vurderingen stiger med 2mio kr.
Advokatens svar: Samme svar som i spørgsmål nr. 11)
13) Hvor meget i dybden plejer valuar at gå med ejendommen, er det også besigtigelse af enkelte lejligheder eller kun de offentligt tilgængelige områder.
Advokatens svar: Der vil blive givet adgang til et par lejligheder så også den indvendige stand tages i betragtning.
Med venlig hilsen
Mark
