Snak i krogene om Valuar Vurderingen

"Valuar snak i krogene"

Der har desværre været en del "snak i krogene" omkring vores forestående valuar vurdering. Dette sker da der åbenbart er nogen i foreningen, der ikke syntes at Bestyrelsen har handlet prompte nok ift. at indhente en valuar vurdering efter sidste GF.

Så for at "skære dette fuldstændig ud i pap" vedlægger bestyrelsen hermed en forklaring på, hvorfor vi har ventet til nu, med at indhente en frisk valuar vurdering.

Vedlagt finder I en kopi af referatet fra sidste General Forsamling fra den 23.3.2017,(som I iøvrigt kan finde her på bloggen under Generalforsamlinger) og som har ligget på bloggen i snart et år. 

Heri kan man tydeligt læse (med rød streg under) “at man på generalforsamlingen fastsætter andelskronen” hvilket betyder at uanset hvornår en valuar vurdering indhentes, så vil den først træde i kraft  når den er vedtaget på en general forsamling. 

Og da vi ikke har haft nogen Generalforsamling siden marts sidste år, så giver det jo ikke nogen mening at indhente en valuar vurdering, før vi igen skal til General forsamling, hvilket vi iøvrigt skal den 27.3.18 kl. 19:00 i Rygårdscentret.

Vi kunne dog have valgt at indkalde til en “ekstraordinær general forsamling” og derved få valuar vurderingens nye andelskrone værdi fastsat, men det ville koste foreningen omkring 5-7000 kr i b.la advokat salær, oveni leje af et lokale og forplejning (sodavand, kaffe, the osv) . Ialt ville udgiften til en sådan “ekstraordinær general forsamling” sagtens kunne løbe op på ca. 10-11.000kr. Dette har vi i bestyrelsen bevidst valgt ikke at gøre, simpelthen for at spare foreningen for disse udgifter. 

Derfor bliver valuar vurderingen indhentet nu (bliver foretaget den 20.2.) og præsenteret på den kommende General forsamling, så vi derved har en helt frisk vurdering, der ligger så tæt op af en realistisk og aktuel markedsværdi på boligmarkedet.

Og skulle nogen af jer have spørgsmål og kritik af bestyrelsen, så kom dog endelig direkte til os, istedet for at sprede forkerte oplysninger i krogene. Det kommer der ikke noget konstruktivt og positivt ud af.

Mange hilsner.

Bestyrelsen.

Næste General Forsamling bliver den 27.3.18 kl. 19:00 i Rygaards Centret.

Blot til jeres information


Næste General Forsamling bliver den 27.3.18 kl. 19:00 - og afholdes i Rygaaards Centret lige som sidste år.

HUSK : Spørgsmål og forslag til eventuelle vedtægts ændringer, skal være os i hænde senest 3 uger før den 27.3. 

Spørgsmål og svar fra vores møde 6.2.18 - med Admin ift. forestående Valuar vurdering.

Blot til jeres information - Rikke, Ronald, Magnus og Mark har idag 6.2.18 kl 14 haft et to timers møde med Admin ift. vores forestående valuarvurdering, og herunder kan I læse spørgsmål og svar.

Spørgsmål til Admin ift. vores forestående Valuar vurdering:

1) Hvilken Valuar vil I fra Admin anbefale?

Advokatens svar: EDC - Poul Erik Beck - hvor jeg imorgen vil jeg tage kontakt til EDC og aftale at der bliver foretaget en valuar vurdering af vores ejendom, som derved bliver helt "dug frisk" ift. til vores GF i marts. 

Link til EDC : https://www.poulerikbech.dk/erhverv/valuarvurderinger/

2) Hvad koster det?

Advokatens svar: ca. 15.000 kr første gang - og derefter ca. 10.000 kr - den skal så foretages ca. hver 18'ende måned - men vi kan til en hver tid gå tilbage og bruge den offentlige vurdering (kommer evt. en ny offentlig vurdering i 2019, hvis ellers alt går som vores politikere har udtalt)

3) Er der juridisk mulighed for at lave en “låne buffer” på fx. 20% - forstået på den måde, at der ikke skal kunne lånes max ud af friværdien ?

Advokatens svar:  Ja, men aftales og vedtages på en GF.

4) Hvilke risici kunne der være økonomisk og evt. juridisk set med Admin / Advokatens øjne ? - (hvad ville et "Worst case scenarie” fx være)

Advokatens svar:  At vi går for en maximum værdiansættelse uden buffer - her er vi i bestyrelsen og i samråd med Admin dog enige om at gå efter en sikker og god løsning, så der ikke fterfølgende opstår problemer for vor forening.

5) Hvad er Admin / Advokatens erfaringer mhp. at få lavet en Valuar vurdering generelt - faggrupper vi bør være opmærksomme på ?

Advokatens svar:  At der ikke er nogen problemer med en valuar vurdering, sålænge man sørger for en fornuftig (konservativ) vurdering med en afkasts grad på ca. 1.5 - 2.0 %

6) Hvad skal vi være særligt opmærksomme på af konsekvenserne ved at skifte til valuarvurdering. Lige nu kører der en retssag i Blidah Park(Charlottelund) netop om valuarvurdering - hvad handler den om og hvad kan man lære af denne sag?

Advokatens svar:  Har iikke sat sig ind i denne specifikke sag, men som nævnt i 5) så skal vi blot sørge for at være fornuftige i vores tilgang til en værdiansættelse.

7) Hvordan er vi stillet i forhold til optagning af banklån til forbedring af ejendom ved overgang til valuarvurdering? 

Advokatens svar: Inge direkte betydning, da dette anses som vedligeholdelse.

8) Kan bestyrelsen komme i klemme, hvis valuar vurdering er sat for højt (jf. Magnus pkt 1) ? Advokatens svar: Nej 

9) Kan foreningen stilles til ansvar hvis valuar vurdering er for høj (over for nye andelshavere)

Advokatens svar: Kun revisor og Admin, hvis en vurdering er sat for aggressivt.

10) Kan opgangenes stand have uforholdsmæssig stor indflydelse på vurderingen - har kosmetiskeforbedringer relativ høj værdi ifm. Valuarvurdering?

Advokatens svar: Alt er relativt, men der kan spørges ind til dette når valuaren kommer. Generelt er det den overordnede stand der er vigtigst ift. en vurdering ( fx.den ydre skal, kloakering, rørføringer osv. - ting der kan forudsage dyre omkostninger ifm. med eventuelle skader)

11) Hvis Det viser sig at det er fornuftigt at istandsætte tag, facader og vinduer er det så en fordel at bibeholde en forholdsvis stor buffer som kan bruges i denne forbindelse for at undgå for store ændringer i boligafgift? Eller vil det kunne opvejes af en senere ny valuarvurdering.

Advokatens svar: Anses som vedligeholdelse men vil blive justeret ift. hvilke vedligeholdelse der er tale om - eller om det er direkte forbedringer. 

12) Er det muligt fra valuar at få vurderinger af hvad forskellige forbedringer til ejendommen vil betyde for den samlede vurdering, fx nyt tag vil betyde at vurderingen stiger med 2mio kr.

Advokatens svar: Samme svar som i spørgsmål nr. 11)

13) Hvor meget i dybden plejer valuar at gå med ejendommen, er det også besigtigelse af enkelte lejligheder eller kun de offentligt tilgængelige områder.

Advokatens svar: Der vil blive givet adgang til et par lejligheder så også den indvendige stand tages i betragtning. 

Med venlig hilsen 

Mark

Vores vinduer og døre er i dårlig stand

Kære Alle beboere 

BLOT TIL JERES INFORMATION!!

Det har desvære vist sig at vores vinduer og døre har det rimelig skidt. 

I den anledning fandt Martin frem til, at vores vinduer er over 30 år gamle (fra 1987) og da de blev malet for en del år siden, blev dette ikke gjort helt godt nok desværre. Men uanset hvordan de er blevet malet, så er 30 år lang tid for vinduer i træ. 
(PS. Prøv evt. at se hoveddørs dørpartiet v. nr. 11, hvis man trykker på listen over dørkarmen, så vil man opleve at den er fuldstændig rådden) 

Af samme årsag fik vi for et par år siden udskifte alle kvist vinduerne på begge sider af ejendommen, da de var pilrådne i stort set alle lejligheder. Vi valgte defor vedligeholdelse frie vinduer til alle kvistene (aluminium på yderside og træ på indersiden), og de har vist sig at holde virkelig godt, samtidig med at de er pæne at se på og ydermere lever op til de krav, der foreligger ift. at vores ejendom er bevaringsværdig. Men mest vigtigt - de skal ikke males og vedligeholdes på samme måde, som et trævindue skal.

For at kunne udskifte alle de resterende vinduer i ejendommen, er vi nød til at få et stillads op på begge sider af ejendommen...og det er dyrt...vil estimerer det til et sted mellem 700.000 - 1 million alene for stilladset - måske mere!?. Derfor er det naturligvis aktuelt også at overveje om vi samtidig  også bør skifte vores tag, der jo er meget gammelt. Og måske også få lavet en fassade renovering, når vi nu alligevel er igang, da der også her er flere steder hvoir det ikke ser for godt ud (se fx. gesimsen hele vejene rundt om ejendommen)  

Jeg har derfor haft et møde med en arkitekt, og vi i bestyrelsen er lige nu ved at drøfte om vi bør få lavet en grundig gennemgang, med en tilhørende rapport, af hele vores ejendom, mhp. hvad der bør prioriteres at få ordnet.

Tanken er at præsenterer et oplæg og en prisansætelse på et sådan byggeprojekt, til vores næste GF i marts, blot så vi ved hvor vi står rent økonomisk.

Jeg har desuden talt med Bjarne Johnsen i telefonen, og spurgt ind til om de er i stand til at varetage hele økonomistyringen af et så stort byggeprojekt, og det er de, hvilket vil give en god tryghed i forhold til styring at det hele rent økonomiske (optagelse af de rette lån, etablering af forsikring osv)

I min optik bør vi måske dele et så stort bygge projekt op i etapper - fx. kunne vi starte med alle hoveddørene og kældervinduerne - da dette ikke kræver et stillads.  

Men alt dette bør vi drøfte til en samlet GF og derfra lægge en grundig og nøje tilrettelagt plan for et sådan byggeprojekt i vores ejendom.

Herunder ses et par billeder fra et vindue der lige er blevet udskiftet i nr. 15 - og så det tydeligt fremgår af billederne, så er det i meget dårlig stand!

Mange hilsner
Mark / Bestyrelsen.


 

Valuar - opdatering

Valuar - opdatering

Den 15.1.18 

I forbindelse med vores forestående valuar vurdering, har vi i bestyrelsen arrangeret et møde hos Admin. 

Her vil bestyrelsen mødes med advokaten og drøfte hvordan vi får udarbejdet den bedste løsning for vores forening, som efterfølgende vil blive forelagt på GF i marts.
I den forbindelse er alle andelshavere naturligvis meget velkommen til at indsende relevante spørgsmål til abjoms@gmail.com inden den 31.1.18.

Bestyrelsen vil derpå gennemgå alle spørgsmål og sende dem til Advokaten inden vor møde, så alle er opdateret og velforberedt til mødet.

Efterfølgende vil vi lægge referat ud her på bloggen, så alle kan holdes opdateret inden vi mødes i til GF i marts.

Mange hilsner
Mark. 

Regeringen, S, DF og De Radikale er enige om at gennemføre en række tiltag på andelsboligområdet.

Regeringen, S, DF og De Radikale er enige om at gennemføre en række tiltag på andelsboligområdet.

Konkurser, skæve vurderinger og tusindvis af kroner under bordet for et gammelt klædeskab.

Andelsboligmarkedet har i årevis været beskrevet som noget, der kunne minde om det vilde vesten. Til trods for at størsteparten af de danske andelsforeninger er kernesunde og fungerer udmærket.

Et flertal i Folketinget er nu klar med 16 initiativer, der skal dæmme op for de økonomiske vanskeligheder, som et mindre antal andelsforeninger er havnet i.

Det er vigtigt at sikre mere ro og stabilitet for andelsboligforeningerne og andelsbolighaverne. Det er en vigtig boligform som alternativ til ejerboliger og lejeboliger, siger erhvervsminister Brian Mikkelsen (K).

Han forventer, at der vil være færre andelsforeninger, der går konkurs fremover.

- Det bliver lidt sværere at stifte en andelsboligforening, fordi vi stiller nogle krav til økonomien i andelsboligforeningen. Når man starter en ny forening, skal der også være økonomi bag, forklarer ministeren.

Derudover bliver de gældende normer for vurdering af andelsboliger skrevet ind i en bekendtgørelse. Det skal sikre, at der ikke bliver lavet urealistisk høje valuarvurderinger.

Har man prøvet at købe en andelsbolig i København, hvor andelsboligerne udgør en tredjedel af den samlede boligmasse, er man formentlig stødt på fænomenet penge under bordet.

Altså at man får "tilbudt" at købe for eksempel et Ikea-skab for 70.000 kroner som betingelse for at blive den heldige køber af en toværelses på papiret billig andelslejlighed.

- Det er udtryk for en usund sektor, hvor markedet ikke fungerer godt nok, siger Brian Mikkelsen.

Han forventer, at aftalen i et vist omfang vil betyde, at der kommer færre sorte penge, fordi vurderingerne bliver mere retvisende. Men problemet vil ikke blive løst fuldt ud, erkender han.

- Der har vi aftalt, at vi skal have en arbejdsgruppe, der ser på det. For det er ikke noget, man kan løse med et fingerknips, siger Brian Mikkelsen.

Blandt de løsninger, politikerne overvejer, er åbne, obligatoriske ventelister og et krav om, at det skal være bestyrelsen i en andelsforening, der står for salg. 

- Når man vælger at stramme på valuarvurderinger, så man får en relativt fast prissætning, er det afgørende, at man kan regne med, at der så ikke er penge under bordet, siger Socialdemokratiets boligordfører, Kaare Dybvad.

- For os er det vigtigt, at vi får kigget på valuarvurderinger og de sorte penge under bordet. For når man køber en andelsbolig, skal man være opmærksom på, at man køber en solidarisk boligform, siger boligordfører Merete Dea Larsen (DF).

Aftalen bygger videre på et sæt anbefalinger, som en arbejdsgruppe om ansvarlig drift af andelsboligforeninger afleverede i maj 2017.

Tiltagene i aftalen gennemføres hovedsageligt i andelsboligloven. Forslaget skal nu behandles i Folketinget. Ud over regeringen, S og DF står De Radikale bag aftalen.

Ændringerne forventes at træde i kraft 1. juli 2018, oplyser Erhvervsministeriet.

/ritzau/ 

Kilde : Børsen - https://www.business.dk/bolig/flertal-strammer-kravene-til-andelsboligmarkedet

Foreninges klage procedure

30. juni 2017

Kære andelshavere/naboer

En enig bestyrelse har besluttet at ændre proceduren for henvendelse til bestyrelsen. 

Pr. 1.7.2017 skal alle henvendelser til bestyrelsen ske via vores fælles elektroniske postkasse/mail abjoms@gmail.com. Henvendelser kan også ske skriftligt. Disse skal lægges i bestyrelsens postkasse i nr. 17.

Bestyrelsens procedure for behandling af jeres henvendelser vil være uforandret, at alle sager drøftes og besluttes af en samlet bestyrelse og så snart dette er sket, vil du blive kontaktet med svar på din henvendelse.

I fald der skulle opstå en akut situation (det er ikke akut, at fx. en el-pære skal skiftes :-)), kan der ringes til et af flg. bestyrelses-medlemmer:

Magnus Alkil : 23673416

Martin Lundsager : 31200820

Rikke Jattrup : : 41588451

Tina Lund : 20722120

Zille Danielsen : 40339538

Denne ændrede procedure sker, da arbejdsbelastningen hidtil har været for ujævnt fordelt, bestyrelsesmedlemmerne imellem.